《永康市工业用地项目全生命周期管理实施意见》政策解读

一、制定背景

为深化“亩均论英雄”改革，充分发挥土地资源市场配置作用，进一步提高土地节约集约利用效率，推动全市工业经济高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》（浙政发〔2012〕35号）、《浙江省人民政府关于深化“亩均论英雄”改革的指导意见》（浙政发〔2018〕5号）、《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办发〔2020〕57号）等文件精神，结合我市实际，特制定本意见。

二、主要内容

（一）全生命周期管理的定义和管理范围。

1.全生命周期管理的定义：遵循依法依规、全程监管、综合施策等原则，以提高土地利用质量和效益为目的，通过健全工业用地项目准入、亩产效益评价，规范二级市场转让、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保等经济、社会、环境各要素纳入日常管理，对用地主体在用地期限内利用状况的全过程进行系统化、精细化、动态化管理模式。

2.纳入管理的范围：全市所有工业用地项目，包括通过政府项目库供地或协议出让（按抄告单、政府会议纪要确定的招商引资保障类、扶持做大做强类项目库供地，以下简称项目库供地）取得工业用地的项目；通过市场充分竞争取得工业用地的项目。

3.管理的方式：《永康市工业用地项目全生命周期管理实施意见》（以下简称《实施意见》）出台后，所有用地受让方需与用地所在镇（街道、区）签订《工业用地项目全生命周期管理履约合同》（以下简称《履约合同》），其中新取得用地的工业用地项目受让方还需与市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。合同作为履约的主要依据。

 （二）管理内容。

对3个不同类别的项目分别设置不同的管理要求，具体如下：

第一类为项目库新供地的工业用地项目，管理内容分为准入标准、用地取得、建设要求、项目监管、项目退出等5个部分。

1.准入标准

一是属于我市鼓励类、强链补链类及重点细分行业，或对我市经济社会发展有明显推动作用。

二是相关指标按照永康市新增工业项目“标准地”控制性指标进行确认，其中固定资产投资强度不低于400万元/亩，亩均税收不低于上一年度全市规上企业平均水平的1.5倍。

三是除申报省级以上重大产业项目外，单个项目申请用地规模原则上不超过50亩。

四是扩产能增量的新供地项目原则上实行土地置换，在办理新用地出让手续前必须签订原有土地和厂房的置换收储协议，待新项目竣工验收后进行腾退。

有投资项目未通过竣工投产、达产复核验收的；原有厂房近两年有用于出租的；工业企业亩产效益综合评价C类、D类的(以最新评价结果为准)；近三年年度亩均税收低于全市规上企业平均水平的企业不得申请新增投资项目用地。

2.用地取得

项目受让方向相关镇（街道、区）提出申请，提交《永康市工业项目用地申请表》、项目可行性研究报告等材料（其中招商项目由市招商中心进行初审），达到要求的报至市经信局。市经信局定期组织有关部门和专家对项目进行评审,符合省重大产业项目的，由市发改局一起参与谋划申报，评审通过后，报市财经工作领导小组审议。审议后，经市工业用地项目全生命周期管理领导小组（以下简称市领导小组）和市政府常务会议研究后择优纳入项目库，符合省重大产业项目的由市发改局按程序申报。根据全市工业用地收储情况和项目成熟情况，通过公开方式向项目库内项目供地。

3.建设要求

项目业主在土地交付之日起6个月内办理建设工程施工许可证，在取得建设工程施工许可证后24个月内竣工投产。固定资产投资10亿元（含）以上项目，竣工时间另行约定，但最多不超过36个月。项目须符合建设规划要求，除特殊行业外容积率原则上不低于2.0。

4.项目监管

主要分为建设监管、竣工验收、达产复核、生产监管等阶段，项目开工由市经信局负责将项目纳入投资项目库，动态掌握项目投资进展，定期发布信息。镇（街道、区）、建设等相关部门要按照职能分工，履行监管责任。项目竣工后，由市行政服务中心牵头，对照标准依法依规进行联合验收。通过验收的，办理不动产权证书并注明达产复核的要求和期限。项目竣工投产后，由市经信局牵头，分三年每年对照《履约合同》进行达产复核，通过后出具《项目达产复核确认书》，不动产权证书去除达产复核要求。项目达产后，根据永康市工业企业亩产效益综合评价有关规定落实管理。

5.项目退出

达产前，项目库供地项目按《履约合同》进行管理。达产后，因企业原因需退出的，由企业申请、所属镇（街道、区）审查、市经信局审核，市领导小组同意后，由市经信局会同所属镇（街道、区）根据《履约合同》收回土地并解除合同，由市自然资源和规划局办理收回手续。土地收回价格以“现土地出让的政府指导价+同期一年期贷款市场报价利率的利息”计算，地上建筑物按照市场评估价予以收回。

第二类为项目库供地或协议出让的存量工业用地项目，管理内容分为转让条件、转让程序、项目监管、项目退出等4个部分。

1.转让条件

共5项，一是转让方土地权属无争议。二是土地原则上需整体转让。三是转让方取得用地时有合同约定未履约的，将按原合同履行。四是受让方实施新建、扩建、改建的项目需符合我市产业导向，并符合环境保护、安全生产标准。五是受让方项目的亩均税收不低于上一年度全市规上企业平均水平，转让标准地供地项目的，受让方项目的亩均税收按原标准供地合同执行。

2.转让程序

由受让方向所属的镇（街道、区）提交《工业用地转让申请表》、项目可行性研究报告及其他相关资料。镇（街道、区）初审后报市经信局，市经信局审核后提交市领导小组。市领导小组同意后，市经信局出具《工业项目准入审查意见书》，受让方与所在镇（街道、区）签订《履约合同》，市自然资源和规划局再予办理不动产权过户登记。

3.项目监管

不涉及扩建、改建的项目，由市经信局牵头，分三年每年会同有关部门对照《履约合同》中约定的指标进行达产复核，通过后出具《项目达产复核确认书》。涉及扩建、改建的项目，经市自然资源和规划局等部门审批，可以视情延长期限，延长期限不得超过12个月。

4.项目退出

工业用地转让时，按照《履约合同》有关约定，亩均税收未达到要求的，应由转让方支付原先承诺的税收和实际税收差额部分的违约金，或由市经信局会同镇（街道、区）以“现土地出让的政府指导价的140%+同期一年期贷款市场报价利率的利息（以原土地出让款为基数）”计算土地收回价格对土地收回，地上建筑物按照市场评估价予以收购。

第三类为通过市场充分竞争取得的工业用地项目，管理内容分为转让条件、转让程序、建设要求、项目监管、项目退出等5个方面。

1.转让条件

工业用地受让方的亩均税收按照永康市新增工业项目“标准地”控制性指标进行确认，新供地项目需同时符合工业用地出让公告要求。原则上需整体转让。

2.转让程序

（1）公开拍卖、挂牌等方式竞争性新取得的工业用地项目：受让方需与用地所在镇（街道、区）签订《履约合同》，再与市自然资源和规划局签订《出让合同》。合同作为双方履约主要依据。

（2）自主转让的工业用地项目：由受让方向所属的镇（街道、区）提交《工业用地转让申请表》、项目可行性研究报告及其他相关资料。镇（街道、区）初审后报市经信局审核，审核通过后，市经信局出具《工业项目准入审查意见书》，受让方与所在镇（街道、区）签订《履约合同》，市自然资源和规划局再予办理不动产权过户登记。

（3）司法拍卖的工业用地项目：根据《永康市生产经营性资产司法竞拍资格审核暂行办法》（永委办发〔2017〕118号》执行。市经信局、市自然资源和规划局及工业用地所在镇（街道、区）应积极与市法院做好对接。取得用地后，由市经信局审核确认并出具《工业项目准入审查意见书》，竞拍人与所在镇（街道、区）签订《履约合同》，市自然资源和规划局再予办理不动产权过户登记。

（4）股权转让的工业用地项目：工业用地所属公司的股东对外转让股权（股权转让给配偶、父母、子女等对转让人承担直接抚养或赡养义务以外的单位或个人，且累计转让份额在25%以上）时，税务部门在收到股权转让申请的同时应将有关情况报送市经信局。市经信局牵头组织有关部门进行审核。审核同意的，受让方与所在镇（街道、区）签订《履约合同》，再由市经信局函告市市场监管局、市税务局等部门办理相关手续。

3.建设要求

新取得的工业用地项目在土地交付之日起6个月内办理建设工程施工许可证；在取得建设工程施工许可证后24个月内竣工投产；项目须符合建设规划要求，除特殊行业外容积率原则上不低于2.0。其他工业用地项目涉及扩建、改建的，经市自然资源和规划局等部门审批，可以视情延长期限，延长期限不得超过12个月。

4.项目监管

新取得的工业用地项目的开竣工、投达产按照《履约合同》和《出让合同》有关约定进行管理。项目竣工后，由市经信局牵头，分三年每年会同有关部门对照《履约合同》中约定的指标进行达产复核，通过后出具《项目达产复核确认书》。项目达产后，3亩以上用地列入全市工业企业亩产效益综合评价管理，由企业自身原因造成项目开竣工、投达产未按期通过的，将按照《履约合同》追究企业的违约责任，并列入工业企业亩产效益综合评价D类进行管理。

其他工业用地项目由市经信局牵头，分三年每年会同有关部门对照《履约合同》中约定的指标进行达产复核，通过后出具《项目达产复核确认书》，并将3亩以上用地列入全市工业企业亩产效益综合评价管理。

5.项目退出

工业用地转让时，按照签订《履约合同》的有关约定，亩均税收未达到要求的，应由出让方支付原先承诺的税收和实际税收差额部分的违约金，并列入工业企业亩产效益综合评价D类进行管理。交易双方达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格低于现行标定地价20%以上的，土地收储交易中心有优先购买权。

（三）工作要求。

为加强组织领导，成立市长任组长，分管发改、工业、自然资源和规划、招商的副市长任副组长，市府办、市金融办、市法院、市发改局、市经信局、市科技局、市财政局、市自然资源和规划局、市建设局、市水务局、市应急管理局、市市场监管局、市综合执法局、市生态环境分局、市行政服务中心、市招商中心、市税务局等有关部门主要负责人、各镇（街道、区）镇长（主任）为成员的永康市工业用地项目全生命周期管理领导小组，领导小组办公室设在市经信局。明确工业用地项目全生命周期管理工作的操作规范、奖惩机制、工作职责，依托省土地二级市场线上交易平台，建立健全市级土地二级市场用地交易平台，工业国有建设用地使用权转让、出租应纳入平台管理。优化工作流程，原则上各镇（街道、区）在收到项目申请资料后，工作流程不超过5个工作日；市经信局收到镇（街道、区）提交的相关资料后，涉及到项目评审的工作流程不超过15个工作日，其他的工作流程不超过5个工作日。镇（街道、区）对工业用地项目全生命周期管理的工作经费纳入市财政预算。

（四）其他事项。

所有新增工业用地实行“标准地”出让，对拟出让工业用地事先明确产业准入、投资强度、亩均税收、亩均产出、全员劳动生产率、容积率、建筑密度、能耗标准、环境标准、研发经费占比等约束性指标。根据部门联审意见，“标准地”地块详细指标在土地出让前作为前置条件予以公告，并纳入《履约合同》。属地镇（街道、区）做好拟出让工业用地政策处理、场地平整等相关工作，确保“净地”出让。

本意见自2021年7月10日起执行。

三、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：永康市经济和信息化局

解读人：胡晓超

联系电话：0579-87101131