《永康市土地使用权补办出让、转让和土地用途改变管理暂行办法》的政策解读

一、制定背景

为了深化国有土地使用制度改革，加强土地资产管理，进一步规范土地使用权补办出让、转让和土地用途改变行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

二、主要内容：

（一）适用范围

本市行政区域内的土地使用权补办出让、转让和土地用途改变，适用本办法。

（二）土地使用权补办出让

土地使用权补办出让是指市人民政府根据原土地使用者的申请将土地使用权在法定年限内让与原土地使用者，并由原土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。土地使用权补办出让应当签订国有土地使用权出让合同。

1、集体土地使用权补办出让手续，必须具备以下条件：领有集体土地使用证或用地批准文件；具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；与土地使用者（村经济合作社、村委会）签订集体土地转为国有土地的协议；

2、划拨土地使用权补办出让手续，必须具备以下条件：领有国有土地使用证或用地批准文件；具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；

3、土地使用权补办出让手续，按下列程序办理：由受让方持土地使用证（用地批准文件）、征地协议书（或集体土地所有权转国有土地所有权证明）、地上建筑物产权证明、营业执照、法人代表证明书、身份证等有关文件到市自然资源和规划局申请补办出让手续。经审核后，签订国有土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金。

4、土地使用权补办出让，出让的年限根据不同用途确定，但不得超过法律规定的最高年限。

同一宗地使用权取得方式既有划拨又有出让的，其划拨部分补办出让后的使用年限按宗地原出让部分中的最高剩余使用年限确定。

（三）土地使用权转让

   土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠予等。

   1、以出让方式取得的土地使用者转让，需符合下列条件：土地使用者已经全额支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。全额土地出让金，是指自然资源和规划局为土地使用者办理国有土地使用权出让手续时，根据当时的宗地评估价格，按规定应支付市政府的土地出让金总额。房地产投资开发等经营性用地按照出让合同约定，完成了开发投资总额的25%以上；工业用地土地使用权转移的，《永康市工业用地项目全生命周期管理实施意见》于2021年7月10日已开始执行，具体操作见该文件。

2、以划拨方式取得的土地使用权转让，应当报市人民政府审批。市人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。

3、经批准使用的集体土地或划拨土地使用权经法院判决、裁定、调解生效发生转让而因原土地使用者不配合、协助等无法办理转让手续的，可以按程度出让给受让者。

4、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

5、有下列情形之一的土地使用权不予办理转让手续：未领取土地使用权证书的；未全额支付土地出让金的；土地权属不清或有争议的；未解除抵押关系的；依法收回土地使用权；司法机关裁定、查封和行政执法机关依法限制房地产权利的；地上建筑物和附着物等资产属国有或国有参股，县属集体、镇、街、区、经济开发区集体企业资产未按规定报批同意的；共有土地使用权未经共有人书面同意的；法律、法规规定禁止转让的其他情形。

6、有下列情形之一的，土地使用权分割转让不予批准：未按土地使用权出让合同和规划设计要求开发使用土地的；未经批准擅自改变土地用途的；土地使用权分割后不能独立使用的；工业用地；其他不应分割转让的情形。

7、土地使用权的转让应当遵循合法、自愿、公平、诚实信用原则。转让双方应当签订转让合同，并向市自然资源和规划局如实申报土地转让成交价格。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市人民政府有优先购买权。

8、土地使用权转让，应当按照规定办理过户登记。房地产开发企业预售商品房，应符合国家规定的条件。商品房预售合同应报市自然资源和规划局和市建设局备案。房地产开发企业应在开发或分期开发项目验收合格30天内，到市自然资源和规划局办理土地使用权分割登记。

（四）土地用途改变

土地用途改变是指土地使用者改变原批准的土地用途或出让合同约定的用途的行为。土地使用者应按批准的用途或出让合同约定的用途使用土地的。土地使用者需改变原批准或出让合同约定用途的，应向市自然资源和规划局提出申请，由市自然资源和规划局会同市建设局审核后，报经市人民政府批准，并与市自然资源和规划局重新签订土地使用权出让合同或补充合同。垂直房改变用途并水平分割转让的，必须办理整体改变用途的审批手续。

1、下列情形不予办理土地用途改变手续：土地用途改变违反土地利用总体规划和城市、建制镇规划的；土地用途改变影响城市功能和相邻地块生活、生产的；未经规划部门同意的镇、街、区、经济开发区的工业用地；居住区内按规划建设的住宅；已确定为拆迁改造、道路建设、文保单位等政府规划控制范围的；违法用地未经依法处理的；划拨土地不允许办理出让手续的；用于经营性土地开发的；法律、法规和政策另有规定的其他情形。

（五）出让金的缴纳

土地使用权补办出让、转让和土地用途改变缴纳的出让金，由税务局收取。土地使用权补办出让、转让和土地用途改变中应缴纳的税费按有关规定办理。

1、土地使用权补办出让的，工业用地按宗地价格的30%补交土地出让金，集资房、房改房用地按现基准地价的10%补交土地出让金，其它用地按宗地价格的40%补交土地出让金。

2、以减免或优惠地价取得的土地使用权转让应补足土地出让金。

3、经批准同意改变土地用途不改变土地利用现状的，按改变后用途与原用途标定地价差额部分全额收取出让金。

4、土地使用者改变土地用途用于经营性项目开发的，由市人民政府收回土地使用权，市自然资源和规划局按新的规划要求组织公开出让，出让所得价款地方财政可支配部分扣除已交出让金退还给原土地使用者后余额的75%上交市财政，其余补偿给原土地使用者。

5、村集体经济合作社从自然资源和规划局优惠受让的土地发生转让必须经村民代表大会讨论同意后公开转让。

6、 经济适用房的转让另行规定。

（六）监督检查

1、市自然资源和规划局要切实加强对划拨土地使用权补办出让、转让和土地用途改变的管理，市建设局等部门应各司其职，密切配合。市监察局负责对土地使用权补办出让、转让或土地用途改变管理的监督工作。

2、违反本办法，擅自补办出让、转让土地使用权和改变土地用途的，有关部门不得办理审批和权属变更登记手续。

3、市自然资源和规划局、市建设局等部门工作人员，违反有关规定，在土地使用权补办出让、转让和土地用途改变工作中收受贿赂、徇私舞弊、玩忽职守的，按情节轻重，分别给予党纪政纪处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成当事人经济损失的，依法承担经济赔偿责任。

三、地价确认和适用期限

标定地价实行定期公布制度，在标定地价未公布前，标定地价应委托具有土地评估资质的中介机构评估。凡用于调整出让金的土地价格评估结果，应报市自然资源和规划局确认。本办法自2004年8月1日起实施。

四、解读机关及联系方式

解读机关：永康市自然资源和规划局-不动产登记中心  

联系电话：0579-87174813