关于《永康市加快解决不动产登记历史遗留问题若干意见》公开征求意见的公告

关于《永康市加快解决不动产登记历史遗留问题若干意见》公开征求意见的情况反馈

各镇人民政府、街道办事处、经济开发区、现代农业装备高新区、方岩风景名胜区、江南山水新城管委会，市政府各部门，市直各企事业单位：

《永康市加快解决不动产登记历史遗留问题的若干意见》已经市十八届政府第32次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

永康市人民政府办公室        

2023年7月9日

永康市加快解决不动产登记历史遗留问题的

若干意见

 

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律，以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和《浙江省自然资源厅印发〈关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见〉的通知》（浙自然资规〔2023〕3号）精神，为妥善解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，保障群众合法权益，结合我市实际，现就加快解决不动产登记历史遗留问题提出如下意见：

一、妥善解决国有城镇住宅产权登记历史遗留问题

2021年1月4日前国有建设用地上已经出售的城镇住宅，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记，造成购房人“办证难”，合法权益无法保障的历史遗留问题，可按下列问题类型妥善处置。

（一）关于用地手续不完善的问题

1．政府主导的国有土地上安置房、保障性住房等项目用地手续不完善的，由开发建设单位或其他办理主体凭项目立项依据或征地拆迁办法等证明材料向自然资源主管部门提出申请，自然资源主管部门予以补办项目用地划拨手续，不再收取划拨成本费，按照申请主体确定的住户名单及安置面积登记到户。

2．国家机关、国有企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房等保障性住房的，由开发建设单位凭项目立项依据、集资文件等证明材料向自然资源主管部门提出申请，自然资源主管部门可按划拨方式补办用地手续，不再收取划拨成本费；购房人凭集资文件名单、原始买受协议或购房发票等依据可单方申请分割登记到户。房屋涉及多手交易的，可由房屋实际占有人持房屋买卖协议、支付价款凭证等材料，买卖双方共同申请，按规定补缴土地出让金及税费后，直接登记到买受方。

3．已经办理了房屋所有权登记，因各种原因导致土地手续无法办理或超出原用地红线范围，房屋占用土地的宗地权属界线清晰，权属范围经公告（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立的用地，按现状用途补办协议出让手续。按现行市场评估价补收土地出让金，出让年限与原出让地块相同。

（二）关于规划核实不完善影响登记的问题

4．2007年2月1日《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》实施前的建设项目，在符合国土空间规划的前提下，自然资源主管部门按现状出具规划认定或核实意见。规划认定或核实意见作为不动产登记时确定建设工程符合规划的材料。

5．建设项目部分符合规划满足单独楼栋条件的，自然资源主管部门对符合规划的单独楼栋先行核实，并出具规划核实意见，核实意见可作为建设工程符合规划的材料。在同时满足工程质量及消防安全相关标准规范的前提下，可申请办理单独楼栋的不动产登记。

6．在原用途为教育、医疗卫生、办公、工业等划拨土地上已建的安置房、集资房、保障性住房等，已取得建设工程规划许可但未按规定及时办理改变土地用途等手续的建设项目，符合国土空间规划的前提下，自然资源主管部门可在补办用地手续后，按现状出具规划认定或核实意见，可办理不动产登记。

7．2013年10月1日前完成建造，已取得建设工程规划许可，但存在超出建设工程规划许可范围、超容积率等情形的，由自然资源主管部门对超占超建部分出具处置意见，对涉及超占超建部分应当采取改正措施消除影响，限期改正；对无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；主体建筑一次成型确实无法拆除的，对符合规划部分出具规划核实意见。不动产登记时能区分超占超建位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明位置和面积；未能区分超占超建位置的，应当注明面积。

（三）关于申请主体不清或缺失的问题

8．开发建设单位因改组、改制、合并和兼并等原因导致申请主体不清，或因企业注销等原因造成申请主体灭失的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位或上级主管部门的，可由项目所在地的镇（街道）代为申请，经公告（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立的，按要求办理不动产登记。

9．国有土地上已建成入住、申请材料齐全、权属清晰无争议的商品房、单位自建成套住房、保障性住房、拆迁安置房等开发建设项目，开发主体已灭失，但开发主体已办理首次登记的，购房人可单方申请办理不动产转移登记；原开发主体未办理首次登记的，经公告15个工作日无异议或异议不成立，申请登记所需材料符合要求的，首次登记与转移登记一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。

10．因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房地权利主体不一致的，经查阅登记簿，房屋权属关系变动清晰的，可由房屋所有权人书面具结并单方申请办理房地一体的不动产登记，经公告（不少于15个工作日）无异议或异议不成立的，核准登记并在登记簿中对相关情况予以记载。原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构在门户网站上公告作废。对于土地使用权多次转移、房屋所有权未同步转移的，可参照办理。

（四）关于竣工验收、消防验收手续不完善的问题

11．建筑工程项目能够补办竣工验收备案手续的，建设单位或其他办理主体应当按规定补办。对于项目工程质量和消防验收合格但未取得竣工验收备案结果的，凭参建单位有效验收材料、工程质量监督报告等材料，经建设主管部门审核出具符合竣工验收的意见后，可作为房屋已竣工的材料。

12．建设工程项目的施工手续不全、施工技术资料缺失或相关建设主体缺失等原因无法办理竣工验收备案证明、建设工程消防验收意见书（备案凭证）的，由开发建设单位或其他申请主体委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构和消防专业技术服务机构分别进行房屋质量安全鉴定和消防安全评估，建设主管部门对房屋质量安全鉴定合格报告书进行认定或备案，对消防安全评估报告书进行审查并出具认定意见，可办理不动产登记。

（五）关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

13．开发建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款或欠缴税费，房屋已销售且入住的住宅项目，由自然资源主管部门报经市人民政府同意，按照“证缴分离”的原则，在税务部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记；房屋尚未入住的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

二、妥善解决农村宅基地产权登记历史遗留问题

本条款适用于东至金温铁路、南至四环线（含江南山水新城）、西至西塔路、北至北三环线范围以外的农村宅基地产权登记历史遗留问题。

（一）关于农村宅基地使用权面积认定问题

农村宅基地使用权面积确认，主要依据《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）、《永康市人民政府关于加快农村宅基地使用权登记发证工作的通知》（永政发〔2010〕159号）相关规定办理。对登记过程中存在的问题补充认定意见如下：

1．1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）发布前，乡镇及以上人民政府或相关部门已批准（处罚）的农村宅基地，实际占地面积及批准（处罚）面积均超过140平方米的，在符合“一户一宅”前提下，按140平方米登记确认，超出140平方米部分在不动产登记簿和不动产权利证书记事栏内注记。

2．2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号发布前，农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地的，在符合国土空间规划、“一户一宅”的前提下，按照现行农村住房审批的人口限额面积标准，由镇（街道）补办用地审批手续，按批准面积确定宅基地使用权。

3．农村村民超面积建房，不符合补办用地审批条件但又确实无法拆除的，经镇（街道）组织认定后，可暂时保留违法超占超建的宅基地及房屋，对经批准或处罚取得的面积可先进行不动产登记，超占超建部分待旧村改造、拆翻建时予以无偿拆除。不动产登记时能区分超占超建位置的，应当在宗地图中标明超占超建位置和面积；确实无法区分超占超建位置的，应当注明超占超建面积。

（二）关于农村房屋所有权确认问题

农村房屋所有权确认依据《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政发〔2017〕43号）的精神，按照先确定宅基地使用权、再确定房屋所有权的要求，分不同阶段进行确认：

4．1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民占有宅基地建房且至今未扩建或翻建的，按现有实际建筑面积确定房屋所有权。

5．1982年2月13日至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建设，在1993年11月1日之后未发生变化的房屋，已办理土地证或宅基地已审批且无违法占地的，按现有实际建筑面积确定房屋所有权；宅基地未经批准或超过批准面积的，按已确定的宅基地使用权范围内垂直部分房屋建筑面积确定房屋所有权，超出部分不予确认，在不动产登记簿和不动产权利证书记事栏内注记。

6．1993年11月1日至2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号发布前，农民合法宅基地上房屋未经规划审批或超过规划审批面积的，结合房屋现状，在镇规划区范围内不超过4.5层、村庄规划区范围内不超过3.5层确认房屋所有权，其他建筑面积不予确认，在不动产登记簿和不动产权利证书记事栏内注记。房屋建筑层次超过6层（不含6层）的，整宗地的宅基地使用权及房屋所有权均不予登记。

7．2014年3月27日后，在已确定或可确定农村宅基地使用权的基础上，需提交规划核实意见后予以登记。

（三）关于“一户一宅”的认定标准问题

8．1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，经依法批准合法取得的多处宅基地，未再申请其他宅基地的，不受“一户一宅”限制，准予登记。

9．1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施后，因继承产生一户多宅的，不受“一户一宅”限制，准予登记。

10．在本村有两处及以上宅基地，具有合法权属来源或符合补办条件，合计面积未超过现行农村住房审批的人口限额面积标准的，按“一宅”计算，按“多宅一本证”予以登记。

（四）关于农村村民房屋转移问题

11．农村村民通过司法途径取得本村范围内的宅基地及房屋的，提交生效法律文书、协助执行通知书等司法文书，予以登记。

12．1999年1月1日前本村村民之间买卖（调换、赠送）的房屋，买方名下有三证（房产证、土地证、契证）之一，房屋权属关系变动清晰，未再申请其他宅基地的，可由买方书面具结并单方申请办理房地一体转移登记，经公示15个工作日无异议或异议不成立的，核准登记。

13．1999年1月1日后本村村民之间买卖（调换、赠送）的房屋，必须符合“一户一宅、限额面积”的要求，经双方当事人申请办理房地一体转移登记。

三、妥善解决工业企业产权登记历史遗留问题

2013年10月1日前建设的国有工业项目，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记的，可按下列问题类型妥善处置。涉及建筑物所有权登记的，须满足建设工程质量、消防安全相关标准规范要求。

（一）关于用地手续不完善的问题

1．超批准用地范围建设，超占面积在批准面积10%以内且不超过2000平方米，同时符合以下条件的：（1）第二次土地调查时现状为建设用地；（2）已补偿安置到位，村集体无异议；（3）符合国土空间规划，以现行市场评估价补缴土地出让金。超占部分的地上建筑物，可由原使用者回购（具体另行规定），予以办理不动产登记，规划指标按原工业用地控制。涉及土地收储时，补偿价格不得超过补缴的土地出让价款与建筑物回购价总额，在不动产登记时予以注记。不符合以上条件，但当前正在生产利用的，由土地使用者作出“规划实施或城市建设需要时，自愿主动退回多占用地，并无偿清除地上建筑物”的承诺后，可对合法用地部分进行验收，予以办理不动产登记。

2．已分别办理房屋所有权和土地使用权登记，两证合一时，房屋超出原用地红线范围，但已补偿安置到位，村集体无异议的，不需对建筑物没收作价处理，直接按市场评估价补缴土地出让金后予以登记，出让年限与原出让地块相同。

（二）关于规划核实不完善影响登记的问题

3．2007年2月1日《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》实施前的建设项目，符合国土空间规划，建筑密度、建筑间距等满足规范要求的，直接出具规划认定或核实意见，作为不动产登记时建设工程符合规划的材料。

4．已办理建设工程规划许可，在合法用地范围内存在移位、局部扩建（扩建建筑面积在批准建筑面积5%以内且不超过500平方米）、内部结构调整等情形，经自然资源主管部门认定属尚可采取改正措施消除规划影响的，由设计单位出具变更联系单及图审单位确定符合相关设计规范意见后，直接规划核实确认；若涉及总平面调整，须对调整后的总平面图进行公告（公告期不少于10日），经公告无异议或异议不成立的，进行规划核实确认。

5．未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的建设项目，符合国土空间规划且满足建设工程质量、消防安全相关标准规范，自然资源主管部门认定属尚可采取改正措施消除规划影响的，可放宽工业厂区建筑间距和建筑后退要求，在征得利益受影响的相邻业主同意的前提下，予以补办相关规划手续。建设部门对房屋质量安全鉴定合格报告书进行认定或备案，对消防安全评估报告书进行审查并出具认定意见后，可申请办理不动产登记。

（三）其他问题

6．已经办理土地使用权登记，因各种原因导致房屋所有权登记无法办理的，可以办理土地使用权抵押登记。（本条款不受2013年10月1日的时间界点限制）

7．司法处置取得的未开工建设项目用地，应当先与属地镇（街道、区）签订《标准地投资监管协议》《工业用地项目全生命周期管理履约合同》，再与自然资源主管部门签订补充协议重新约定开、竣工期限、违约责任，提交生效法律文书、协助执行通知书等司法文书，予以办理转移登记。

8．工业项目因竣工验收、消防验收手续不完善影响不动产登记的，可参照本意见国有土地上城镇住宅产权登记历史遗留问题相关条款执行。

四、工作要求

（一）提高思想认识。各有关职能部门、各镇（街道、区）要进一步提高思想认识，高度重视历史遗留问题化解，积极推动构建“政府主导、部门联动”的工作机制，按照”尊重历史、统筹兼顾、让利于民、完善手续”的原则，以维护人民群众合法权益为出发点和落脚点，有效解决不动产“登记难”。

（二）完善工作机制。根据工作需要，建立市不动产登记历史遗留问题处置工作会商机制，不定期研究有关单位提交的不动产登记历史遗留问题处置意见，召集人由市政府相关领导担任，成员由资规、建设、综合执法、税务、属地镇（街道、区）等单位负责人组成；资规局负责不动产登记历史遗留问题的具体处置工作，各成员单位按照职能职责协同推进不动产登记历史遗留问题的化解工作。

（三）完善细化政策。坚持从问题根源出发，深入分析历史遗留问题的成因，分类研究处置措施，细化办理流程，积极组织为企业和群众依法补办相关手续，切实把为民服务解难题落到实处。同时，要严格控制历史遗留问题处置范围，严防违法违规行为以历史遗留问题合法化，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理。要坚持“疏堵结合”严控新增，建立用地审批、规划、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管机制，从源头上避免出现新的历史遗留问题。

本意见自2023年8月11日起施行，有效期至2028年4月16日止。

根据《永康市人民政府办公室关于废止和修改部分行政规范性文件的通知》（永政办发〔2024〕26号）决定修改的行政规范性文件目录

二、《永康市人民政府办公室关于印发永康市加快解决不动产登记历史遗留问题若干意见的通知》（永政办发〔2023〕29号）

删除第二点第（二）项第6小点“房屋建筑层次超过6层（不含6层）的，整宗地的宅基地使用权及房屋所有权均不予登记”。

 

 

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