一、制定背景

为深入践行以人民为中心的发展理念，妥善解决因缺少用地、规划、竣工验收等审批手续导致的不动产“登记难”问题，助推农村宅基地产权制度改革，保障城市更新过程中群众合法权益，为企业解难题、助发展，按照“以民为本、尊重历史、依法依规、分类处置”的原则，结合我市经济社会发展实际，拟定《加快解决不动产登记历史遗留问题的若干意见》。

二、主要内容

《意见》主要针对城镇住宅用地、农村宅基地、工业用地三大类不动产登记难问题，提出了34条解决意见。

第一大类：国有城镇住宅产权登记方面，共13条

（一）适用范围：2021年1月4日前国有建设用地上已经出售的城镇住宅。

一是明确时间界点。2021年1月4日是《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）发布时间，《浙江省自然资源厅印发〈关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见〉的通知》（浙自然资规〔2023〕3号）中明确将2021年1月4日作为遗留问题解决的时间界点。

二是明确国有住宅。集体土地上房屋及国有非住宅房屋均不属本类型解决范畴。

（二）具体类型

1．用地手续不完善情形3种。一是政府主导的国有土地上安置房、保障性住房等项目可依据立项文件或征迁办法等材料，直接补办划拨手续，并根据安置名册登记到户。二是国家机关、国有企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房等保障性住房可补办划拨手续，由购房人单方申请办理不动产登记。三是房屋所有权已登记，土地未批准或超批准范围的，可按现状补办协议出让，出让金按现行市场评估价收缴。

2．规划核实不完善情形4种。大前提是用地手续完善或可确认用地合法。一是2007年2月1日前的建设项目，符合国土空间规划的前提下，按现状规划认定（解释：自然资源部和省自然资源厅对此条款描述“对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的……”，未明确具体时间。根据我市实际，我们提出以2007年2月1日《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》的实施时间作为此类问题的时间界点）。二是对建设项目中符合规划的单独楼栋可先行规划核实。三是在教育、医疗卫生、办公、工业等划拨用地上改变用途建设集资房等，已取得建设工程规划许可但未办理改变土地用途手续，且符合国土空间规划的，在补办用地手续后予以规划核实。四是2013年10月1日《浙江省违法建筑处置规定》施行前建设项目，已取得建设工程规划许可，但有违反许可规定情形的，按不同情形要求限期改正、限期拆除或暂时保留可对符合规划部分出具规划核实意见。

3．申请主体不清或缺失情形3种。一是申请主体灭失，由承继单位或上级主管部门或项目所在镇街代为申请登记。二是已建成入住的开发项目，可由购房人单方申请办理登记。三是房屋所有权与土地使用权未同步转移的，购房人可根据登记其名下的房产证或土地证，单方申请登记。

4．竣工验收、消防验收手续不完善情形2种。一是项目工程质量和消防验收合格但未取得竣工验收备案结果的，建设主管部门出具竣工验收意见后予以登记。二是各种原因无法办理竣工验收备案证明、建设工程消防验收意见书（备案凭证）的，可视情况进行评估鉴定、通过建设主管部门认定或备案的，作为办理登记依据。

5．欠缴土地出让价款和相关税费情形1种。开发建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款或欠缴税费，房屋已销售且已入住的小区，报市政府同意，在追缴同时办理登记；未入住的依法缴纳后登记。

第二大类：农村宅基地产权登记方面，共13条

（一）适用范围：城中村改造范围以外的农村宅基地产权登记遗留问题。

（二）具体类型

1．农村宅基地使用权认定。现行宅基地登记主要依据《永康市人民政府关于加快农村宅基地使用权登记发证工作的通知》（永政发〔2010〕159号）执行，根据工作实际在《意见》中补充明确三个方面内容：一是对1999年1月1日至2014年3月27日期间，大面积的宅基地进行了限制，明确土地合法、符合“一户一宅”的前提下，登记面积不超过140平方米。二是2014年3月27日以前，宅基地未经批准或超过批准面积，符合国土空间规划、一户一宅的，可按现行政策补办。三是不符合补办又无法拆除的，由镇（街道）出具认定意见后，对合法部分先行登记，在证书中注记“超占超建部分待旧村改造、拆翻建时予以无偿拆除”。

2．农村房屋所有权确认。此前我市农村宅基地以土地登记为主，2019年后虽已逐步推开房地一体登记，但我市尚未有农村房屋所有权确认相关规范文件出台。根据《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政发〔2017〕43号）精神，按照先确定宅基地使用权、再确定房屋所有权的要求，分四个不同阶段进行确认。一是1982年2月13日前，未经扩建翻建的，按实际建筑面积确认。二是1982年2月13日至1993年11月1日前建设的房屋，在1993年11月1日之后未发生变化的，合法用地上的建筑面积予以确认。三是1993年11月1日至2014年3月27日期间建设的房屋，结合房屋现状，镇规划区最多登记4.5层，村庄规划区最多登记3.5层。实际建筑超过6层（不含6层）的，房地均不予登记。四是2014年3月27日后，需提交规划核实意见后予以登记。

3．“一户一宅”的认定标准。1999年1月1日前，经依法批准合法取得的多处宅基地，未再申请其他住宅的，不受“一户一宅”限制。1999年1月1日后，继承产生的一户多宅可登记。有两处及以上宅基地，合计面积符合现行人口限额标准的，按“一宅”确认。

4．农村村民房屋转移。一是农村村民通过司法途径取得本村范围内的宅基地，凭生效法律文书、协助执行等可申请登记。二是1999年1月1日前本村村民之间交易的房屋，买方名下有三证（房产证、土地证、契证）之一，未再申请其他宅基地的，可由买方单方申请转移登记。三是1999年1月1日后本村村民之间交易的房屋，必须符合“一户一宅、限额面积”的要求。

第三大类：工业企业产权登记方面，共8条

（一）适用范围：2013年10月1日前工业企业用地未办理不动产登记历史遗留问题。

一是明确时间界点。按原三改一拆“新发违建”和“存量违建”界定的时间节点，即《浙江省违法建筑处置规定》开始施行的时间。

二是明确遗留问题处置时涉及地上建筑所有权登记的，必须满足建设工程质量、消防安全相关标准规范要求。

（二）具体类型

1．用地手续不完善问题。一是明确纳入遗留问题处置的面积范围：超占面积在批准面积10%以内且不超过2000平方米。补办应满足“二调”现状为建设用地、已补偿安置到位且村集体无异议的、符合国土空间规划等前提条件。二是对统一登记前“两证”范围不符，建筑物超原用地红线的，按市场评估价补缴出让金后予以登记。

2．规划核实不完善问题。一是对2007年2月1日前（解释：参照城镇住宅的时间界点）的建设项目，符合国土空间规划，建筑密度、建筑间距等满足规范要求的，凭规划认定或核实意见办理登记。二是已办理规划许可，在批准范围内移位、扩建（扩建建筑面积在批准建筑面积5%以内且不超过500平方米）、内部结构调整等，认定属可消除规划影响的，予以规划核实。三是对符合国土空间规划且满足建设工程质量、消防安全相关标准规范要求的，可放宽厂区建筑间距和建筑后退要求，征得利益相关的相邻业主同意前提下，补办规划手续。

3．其他问题。一是工业项目已办理土地使用权登记未办理房屋所有权登记的，可办理抵押登记（不受2013年10月1日的时间界点限制）。二是司法处置取得的未开工建设项目用地，由受让人与属地镇（街道、区）签订《标准地投资监管协议》《工业用地项目全生命周期管理履约合同》，再与自然资源主管部门重新约定开、竣工后予以办理转移登记。三是工业项目因竣工验收、消防验收手续不完善影响不动产登记的，可参照本办法国有土地上城镇住宅产权登记历史遗留问题相关条款执行。

三、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：永康市自然资源和规划局

解读人：叶勇战

联系电话：0579-89268600